Jual beli tanah adalah salah satu transaksi yang sering terjadi di masyarakat. Tanah merupakan kebendaan yang memiliki nilai ekonomis tinggi dan juga berfungsi sebagai tempat tinggal, usaha, atau investasi. Namun, jual beli tanah juga dapat menimbulkan permasalahan hukum jika tidak dilakukan dengan benar dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Salah satu aspek hukum yang perlu diperhatikan dalam jual beli tanah adalah hukum perdata barat. Hukum perdata barat adalah hukum yang mengatur hubungan antara orang-orang dalam hal hak dan kewajiban mereka sebagai subjek hukum. Hukum perdata barat di Indonesia bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang merupakan warisan dari zaman kolonial Belanda.
Dalam KUH Perdata, terdapat beberapa pasal yang mengatur tentang jual beli tanah, antara lain:
- Pasal 1457 KUH Perdata: Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
- Pasal 1458 KUH Perdata: Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang obyek tanah tersebut beserta harganya, meskipun tanah itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
- Pasal 1460 KUH Perdata: Pihak yang menjual wajib menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli dan memberikan jaminan bahwa barang itu bebas dari segala hak orang lain.
- Pasal 1461 KUH Perdata: Pihak yang membeli wajib membayar harga barang yang dibeli kepada penjual.
Berdasarkan pasal-pasal tersebut, dapat disimpulkan bahwa cara jual beli tanah menurut hukum perdata barat adalah sebagai berikut:
- Mencapai kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang obyek tanah dan harga yang akan dibayar. Kesepakatan ini dapat dibuat secara lisan atau tertulis. Jika tertulis, maka disebut sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang berfungsi sebagai bukti adanya kesepakatan tersebut.
- Melakukan pengecekan terhadap status hukum tanah yang akan dijual. Penjual harus memastikan bahwa tanah tersebut memiliki sertifikat hak milik yang sah dan tidak terdapat sengketa atau gugatan dari pihak lain atas tanah tersebut. Pembeli juga berhak untuk melakukan pengecekan tersebut sebelum membayar harga tanah.
- Melakukan pembayaran harga tanah sesuai dengan kesepakatan. Pembayaran ini dapat dilakukan secara tunai atau kredit. Jika kredit, maka harus ada perjanjian kredit antara pembeli dan pemberi kredit (misalnya bank) yang mengatur tentang syarat-syarat dan jangka waktu pembayaran.
- Melakukan penyerahan tanah dari penjual kepada pembeli. Penyerahan ini dapat dilakukan secara fisik atau yuridis. Secara fisik, penjual harus menyerahkan kunci rumah atau bangunan (jika ada) kepada pembeli. Secara yuridis, penjual harus menyerahkan sertifikat hak milik asli kepada pembeli dan melakukan pelepasan hak atas tanah tersebut di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang berwenang. PPAT kemudian akan membuat akta jual beli (AJB) yang merupakan bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak milik atas tanah tersebut dari penjual kepada pembeli.
- Melakukan pendaftaran hak milik atas tanah di Kantor Pertanahan setempat. Pembeli harus membawa AJB dan sertifikat hak milik asli ke Kantor Pertanahan untuk didaftarkan ulang atas nama pembeli sebagai pemilik baru. Kantor Pertanahan kemudian akan menerbitkan sertifikat hak milik baru atas nama pembeli.
Demikianlah cara jual beli tanah menurut hukum perdata barat. Dengan mengikuti cara ini, diharapkan dapat menghindari terjadinya permasalahan hukum di kemudian hari.
