Tanah adalah salah satu sumber kekayaan yang penting bagi manusia. Tanah dapat dimanfaatkan untuk berbagai keperluan, seperti pertanian, perumahan, industri, dan lain-lain. Oleh karena itu, tanah sering menjadi objek transaksi jual beli antara para pihak.
Namun, jual beli tanah tidak semudah jual beli barang lainnya. Ada beberapa ketentuan hukum yang harus dipenuhi agar jual beli tanah sah dan tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari. Ketentuan hukum tersebut berasal dari berbagai sumber hukum, yaitu hukum adat, hukum perdata barat, dan undang-undang pokok agraria (UUPA).
Lalu, bagaimana cara jual beli tanah menurut ketiga sumber hukum tersebut? Berikut adalah penjelasannya.
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat
Hukum adat adalah hukum yang hidup dan berkembang di masyarakat Indonesia sejak zaman dahulu. Hukum adat mengatur berbagai aspek kehidupan masyarakat, termasuk mengenai hak-hak atas tanah dan cara peralihannya.
Menurut hukum adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harga-harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian (tunai dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum-hukum utang piutang.
Dalam hukum adat, jual beli tanah dimasukkan dalam hukum benda, khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah, tidak dalam hukum perikatan khususnya hukum perjanjian. Hal ini karena:
- Jual beli tanah menurut Hukum Adat bukan merupakan suatu perjanjian, sehingga tidak mewajibkan para pihak untuk melaksanakan jual beli tersebut.
- Jual beli tanah menurut Hukum Adat bersifat terang dan tunai, sehingga tidak ada unsur kesepakatan atau persetujuan antara para pihak.
- Jual beli tanah menurut Hukum Adat bersifat definitif dan mengikat para pihak sejak saat terjadinya jual beli tersebut.
Jadi, cara jual beli tanah menurut hukum adat adalah dengan melakukan perbuatan pemindahan hak atas tanah secara terang dan tunai di hadapan kepala adat.
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata Barat
Hukum perdata barat adalah hukum yang berasal dari negara-negara Eropa Barat yang diperkenalkan oleh pemerintah kolonial Belanda di Indonesia. Hukum perdata barat mengatur berbagai aspek hukum sipil, termasuk mengenai hak-hak atas tanah dan cara peralihannya.
Menurut hukum perdata barat, jual beli tanah adalah suatu perjanjian yang mengandung kewajiban bagi penjual untuk menyerahkan hak atas tanah kepada pembeli, dan kewajiban bagi pembeli untuk membayar harga yang disepakati. Jual beli tanah menurut hukum perdata barat dimasukkan dalam hukum perikatan, khususnya hukum perjanjian. Hal ini karena:
- Jual beli tanah menurut hukum perdata barat merupakan suatu perjanjian, sehingga mewajibkan para pihak untuk melaksanakan jual beli tersebut sesuai dengan kesepakatan atau persetujuan antara para pihak.
- Jual beli tanah menurut hukum perdata barat bersifat konsensual, sehingga terjadi dengan adanya kesepakatan atau persetujuan antara para pihak, tanpa harus dilakukan secara terang dan tunai.
- Jual beli tanah menurut hukum perdata barat bersifat tidak definitif dan tidak mengikat para pihak sejak saat terjadinya jual beli tersebut, tetapi baru mengikat para pihak setelah dilakukan akta otentik di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dan didaftarkan pada kantor pertanahan.
Jadi, cara jual beli tanah menurut hukum perdata barat adalah dengan melakukan perjanjian jual beli tanah secara konsensual antara para pihak, kemudian dibuatkan akta otentik di hadapan PPAT dan didaftarkan pada kantor pertanahan.
Jual Beli Tanah Menurut UUPA
UUPA adalah undang-undang yang mengatur mengenai pokok-pokok agraria di Indonesia. UUPA diberlakukan sejak tahun 1960 sebagai dasar dari hukum tanah nasional. UUPA mengatur berbagai aspek mengenai hak-hak atas tanah dan cara peralihannya.
Menurut UUPA, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang dilakukan berdasarkan kesepakatan atau persetujuan antara para pihak, dengan syarat-syarat tertentu. Jual beli tanah menurut UUPA dimasukkan dalam hukum benda, khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah. Hal ini karena:
- Jual beli tanah menurut UUPA bukan hanya merupakan suatu perjanjian, tetapi juga merupakan suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat definitif dan mengikat para pihak sejak saat terjadinya jual beli tersebut.
- Jual beli tanah menurut UUPA bersifat konsensual, tetapi juga harus memenuhi syarat-syarat tertentu, yaitu harus dilakukan dengan akta otentik di hadapan PPAT dan didaftarkan pada kantor pertanahan.
- Jual beli tanah menurut UUPA bersifat definitif dan mengikat para pihak sejak saat terjadinya jual beli tersebut, tetapi juga harus dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan.
Jadi, cara jual beli tanah menurut UUPA adalah dengan melakukan perbuatan pemindahan hak atas tanah berdasarkan kesepakatan atau persetujuan antara para pihak, dengan syarat-syarat tertentu, yaitu harus dibuatkan akta otentik di hadapan PPAT, didaftarkan pada kantor pertanahan, dan dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah.
