Jual beli tanah adalah salah satu bentuk peralihan hak atas tanah yang sering dilakukan oleh masyarakat. Namun, tidak semua orang mengetahui bagaimana cara jual beli tanah yang benar dan sah menurut hukum. Apalagi di Indonesia terdapat berbagai macam hukum yang berlaku dalam hal jual beli tanah, yaitu hukum adat, hukum perdata barat, dan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Hukum adat adalah hukum yang hidup dan berkembang di masyarakat, yang berbeda-beda sesuai dengan adat istiadat setempat. Hukum perdata barat adalah hukum yang berasal dari Belanda, yang diwariskan kepada Indonesia sejak masa kolonial. UUPA adalah undang-undang yang mengatur tentang pokok-pokok agraria di Indonesia, yang berlaku sejak tahun 1960.
Dalam artikel ini, kita akan membahas bagaimana cara jual beli tanah menurut ketiga hukum tersebut, serta apa saja syarat dan prosedur yang harus dipenuhi agar jual beli tanah dapat berjalan lancar dan tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat
Menurut hukum adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian (tunai dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum-hukum utang piutang.
Syarat-syarat jual beli tanah menurut hukum adat adalah sebagai berikut:
- Adanya tanah sebagai objek jual beli, yang harus jelas batas-batasnya, luasnya, dan statusnya (apakah tanah adat, tanah ulayat, atau tanah hak milik).
- Adanya para pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah, yaitu penjual dan pembeli, yang harus memiliki kewenangan dan kapasitas hukum untuk melakukan perbuatan hukum tersebut.
- Adanya harga yang disepakati oleh para pihak, yang harus sesuai dengan nilai pasar dan tidak merugikan salah satu pihak.
- Adanya persetujuan dari para pihak, yang harus dilakukan secara sukarela dan tanpa paksaan atau tipu daya.
- Adanya saksi-saksi yang mengetahui dan menyaksikan perbuatan jual beli tanah, yang biasanya terdiri dari kepala adat, tetangga, kerabat, atau orang-orang yang dipercaya oleh para pihak.
Prosedur jual beli tanah menurut hukum adat adalah sebagai berikut:
- Para pihak melakukan negosiasi mengenai harga dan syarat-syarat jual beli tanah.
- Para pihak membuat surat perjanjian jual beli tanah di bawah tangan, yang ditandatangani oleh para pihak dan disaksikan oleh saksi-saksi.
- Para pihak melakukan pembayaran harga tanah secara tunai atau sebagian, dan menyerahkan tanah beserta bukti kepemilikannya kepada pembeli.
- Para pihak melakukan pengukuran dan penandaan batas-batas tanah yang dijual beli, serta mengumumkan kepada masyarakat sekitar bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah tersebut.
- Para pihak melakukan pengesahan jual beli tanah di hadapan kepala adat, yang kemudian mencatat dan mengeluarkan surat keterangan jual beli tanah yang sah menurut hukum adat.
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata Barat
Menurut hukum perdata barat, jual beli tanah adalah suatu perjanjian yang mengikatkan salah satu pihak untuk menyerahkan suatu kebendaan kepada pihak lain, dan pihak lain untuk membayar harga yang telah disepakati kepada pihak pertama. Jual beli tanah menurut hukum perdata barat harus dilakukan dengan akta otentik, yaitu akta yang dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, seperti notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT).
Syarat-syarat jual beli tanah menurut hukum perdata barat adalah sebagai berikut:
- Adanya tanah sebagai objek jual beli, yang harus memiliki sertifikat hak atas tanah yang sah dan tidak bermasalah.
- Adanya para pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah, yaitu penjual dan pembeli, yang harus memiliki kewenangan dan kapasitas hukum untuk melakukan perbuatan hukum tersebut.
- Adanya harga yang disepakati oleh para pihak, yang harus sesuai dengan nilai pasar dan tidak merugikan salah satu pihak.
- Adanya persetujuan dari para pihak, yang harus dilakukan secara sukarela dan tanpa paksaan atau tipu daya.
- Adanya akta otentik yang dibuat oleh notaris atau PPAT, yang berisi pernyataan-pernyataan para pihak mengenai jual beli tanah, serta syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku.
Prosedur jual beli tanah menurut hukum perdata barat adalah sebagai berikut:
- Para pihak melakukan negosiasi mengenai harga dan syarat-syarat jual beli tanah.
- Para pihak membuat surat perjanjian jual beli tanah di bawah tangan, yang ditandatangani oleh para pihak dan disaksikan oleh saksi-saksi.
- Para pihak melakukan pembayaran uang muka atau tanda jadi, sebagai bukti keseriusan dan kepastian jual beli tanah.
- Para pihak menunjuk notaris atau PPAT untuk membuat akta otentik jual beli tanah, serta melampirkan dokumen-dokumen yang diperlukan, seperti sertifikat hak atas tanah, kartu tanda penduduk, surat nikah, surat cerai, surat kematian, surat kuasa, dan lain-lain.
- Para pihak melakukan pembayaran sisa harga tanah secara tunai atau dengan cara lain yang disepakati, dan menyerahkan tanah beserta bukti kepemilikannya kepada pembeli.
- Para pihak melakukan penandatanganan akta otentik jual beli tanah di hadapan notaris atau PPAT, yang kemudian mencatat dan mengeluarkan salinan akta otentik jual beli tanah yang sah menurut hukum perdata barat.
- Para pihak melakukan pengukuran dan penandaan batas-batas tanah yang dijual beli, serta mengumumkan kepada masyarakat sekitar bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah tersebut.
- Para pihak melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat, dengan membayar biaya-biaya yang ditetapkan, serta melampirkan akta otentik jual beli tanah dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan.
